相続税評価額が最大80%減額!小規模宅地の特例をわかりやすく解説

query_builder 2021/05/25
相続税申告手続き
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小規模宅地等の特例は、宅地の評価額を最大で80%も減額できる制度です。減額割合が大きいからこそ要件が厳しく、また複雑になっています。


  本記事では、なるべくわかりやすく解説していきますが、相続には様々なケースがございますので、土地を相続される際は自己判断をせずに、一度専門家である税理士へ相談することをおすすめします。


  相続税に関する各種特例のなかでも、最重要といっても過言ではない特例ですので、土地を相続する際は、特例の概要を把握しておきましょう。

小規模宅地等の特例とは?

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亡くなった方が住んでいた土地を、相続人が引き継ぐ際に、相続税が満額かかってしまうと納税資金を工面することができずに、その土地を失ってしまう可能性があります。そのような状況にならないためにつくられたのが「小規模宅地等の特例」です。


  被相続人(亡くなった方)が住んでいた土地や事業を行っていた土地を相続した際に、一定の要件を満たしていれば、相続税評価額を最大で80%減額できる制度となります。大幅な節税が可能となる制度ですが、申告しないと適用されません。


  要件を満たしているにもかかわらず、この特例を使わないのは大きく損をすることになりますので、土地を相続された際は、要件を満たすかどうか必ず確認し、忘れずに申告をするようにしましょう。


小規模宅地等の特例の対象となる土地の種類

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小規模宅地等の特例の対象となる土地は、大きく3つの種類に分けることができます。

特定居住用宅地等(居住用に使用していた土地)

 特定居住用宅地等の対象となるのは、亡くなった方や亡くなった方と生計を一にしていた親族が居住用に使用していた土地になります。


  被相続人が所有していた土地を配偶者や子どもが受け継ぐ際などに、特定居住用宅地等として小規模宅地等の特例を適用することが可能です。


  限度面積は330m²までで、減額割合は80%となります。


  (例) 評価額が5,000万円で面積が300m²の特定居住用宅地等を相続した場合 5000万円×0.8=4000万円減額できます


  (例) 評価額が5,000万円で面積が400m²の特定居住用宅地等を相続した場合 5000万円×330m²/400m²×0.8=3300万円減額できます

特定事業用宅地等(事業に使用していた土地)

特定事業用宅地等の対象となるのは、亡くなった方や亡くなった方と生計を一にしていた親族が、個人名義の土地で事業をしていた場合に適用できます。


  代表的な例としては、個人事業の事務所や工場、個人商店などになります。   賃貸アパートや駐車場などの賃貸している土地については、特定事業用宅地等の特例よりも減額割合の低い、貸付事業用宅地等の特例が適用となります。


  また、土地に建物や建築物がなく、空き地を資材置き場のように使用している場合は特例の適用ができません。そのほか、相続税の申告期限まで、受け継いだ事業を営んでいないと、特定事業用宅地等の特例が適用されない点も注意が必要です。


  特定事業用宅地等の特例は、限度面積400m²までで、減額割合は80%となります。


  (例) 評価額が5,000万円で面積が400m²の特定居住用宅地等を相続した場合 5000万円×0.8=4000万円減額できます


  (例) 評価額が5,000万円で面積が500m²の特定居住用宅地等を相続した場合 5000万円×400m²/500m²×0.8=3200万円減額できます

貸付事業用宅地等(賃貸していた土地)

アパートやマンション等の賃貸物件。駐車場や駐輪場などを相続した際に、一定の要件を満たしていれば適用できる特例になります。


   相続開始前3年を超えて貸付事業を継続していた場合に適用が可能となるので、亡くなる直前に賃貸物件としても、この特例は適用ができません。ただし、事業的規模(5棟10室基準を想定)で貸付事業を行っている場合は、3年以内であっても貸付事業用宅地等の特例が適用可能です。


  注意点としては、建物や建築物のある土地である必要があるため、青空駐車場の状態では貸付事業用宅地等の特例の要件を満たさず、適用することができません。アスファルト舗装をすることで建築物として認められるため、貸付事業用宅地等の特例を適用させるためには、生前に舗装をしておく必要があります。


  限度面積200m²まで、減額割合50%となります。


  (例) 評価額が5,000万円で面積が200m²の特定居住用宅地等を相続した場合 5000万円×0.5=2500万円減額できます


  (例) 評価額が5,000万円で面積が400m²の特定居住用宅地等を相続した場合 5000万円×200m²/400m²×0.5=1250万円減額できます

注意点

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小規模宅地等の特例を受ける際の注意点をご紹介します。複雑なケースは税理士への相談を推奨いたしますので、ここでは最低限把握しておくべきことを見ていきましょう。

相続税の申告は必須

小規模宅地等の特例は、適用条件を満たしていたとしても、申告をしないと適用されません。相続税の申告は、相続が発生した日から10ヵ月以内となります。


  申告期限を過ぎてから申告書を提出する「期限後申告」になってしまうと、延滞税や無申告加算税が発生することがあるので注意が必要です。


  また、相続税額が0円の場合でも、小規模宅地等の特例を使うためには申告をする必要があります。申告をしないと特例が適用されない税額を納めなくてはなりません。

一度適用した宅地の変更は不可

自宅と事務所、駐車場など、小規模宅地等の特例を適用できる宅地を複数相続する場合、評価額の高い宅地を組み合わせることで節税効果が高くなります。


  一度、相続税の申告をしてしまうと、後日さらに有利な土地の選択が見つかったとしても、更正の請求で宅地の組み合わせの変更、選択替えをすることは、原則認められていません。

更地には適用できない

小規模宅地等の特例は、被相続人が居住していた土地。事業を営んでいた敷地に対して適用されるものなので、更地は適用対象となりません。


  前述しましたが、相続税対策としてコンクリートやアスファルト、フェンスなどを施し、小さい土地面積でも駐車場としておくことで、建築物として認められます。そうしておくことで、貸付事業用宅地等として200m²までの土地なら、評価額の50%の減額をすることができます。


  舗装工事費を差し引いても、相続税の減額益が大きくなる可能性もあるため、見積りを取るなどして、小規模宅地等の特例を利用した方が得になるかどうかを、確認しておくとよいでしょう。

小規模宅地等の特例の適用を受けるための手続きと必要書類

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小規模宅地等の特例の適用を受けるためには、申告書のほかに特例の適用条件を満たしていることを証明するための書類が必要になります。

小規模宅地等の特例に必要な添付書類

小規模宅地等の特例を受けるために、申告書のほかに必要となる書類は下記の4点になります。


・被相続人のすべての相続人を明らかにする戸籍謄本

・遺言書の写し、あるいは遺産分割協議書の写し

・相続人全員の印鑑証明書

・住民票の写し   戸籍謄本は、相続開始日から10日以降に作成されたもの。

 印鑑証明書は遺言分割協議書に押印したものが必要になります。


別居親族が小規模宅地等の特例を受ける要件

別居していた親族が、小規模宅地等の特例を適用するためには、上記の書類に加えて下記2点の添付も必要になります。


・戸籍の附表の写し

・借家の賃貸契約書


  相続開始3年以内に住んでいた場所の証明と、持ち家でなく賃貸に居住していたことを証明するために、上記の書類が必要になります。

土地を相続する際は、小規模宅地等の特例が適用できるか専門家に確認をしよう

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ここまで説明してきましたとおり、小規模宅地等の特例は非常に節税効果の高い制度です。


  この特例の適用については、被相続人が老人ホームに入居していた場合や、二世帯住宅の場合。個人商店と自宅住居とが兼用の家屋の場合など様々なケースがあります。  


原則として、申告後に修正ができない特例になりますので、なるべく有利に小規模宅地等の特例を利用するためにも、土地を相続する際は、相続手続きの専門家である税理士に相談するようにしましょう。


  小林智之公認会計士・税理士事務所では、東京都の世田谷区を中心に生前贈与の手続きや、遺産引き継ぎの手続き、相続税の節税対策など、各種相続問題に対応しております。   ご相談は無料ですので、お気軽にお問い合わせください。


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